Die wichtigsten Steuerfakten für Immobilienbesitzer

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Die wichtigsten Steuerfakten für Immobilienbesitzer

Dieser Artikel befasst sich mit den wichtigsten steuerlichen Grundlagen, die bei einem Immobilienkauf bzw. bei Immobilienbesitz Pflichtwissen sind. Natürlich ist dieser Artikel nicht als Beratung zu verstehen, da wir keine Steuerberater sind, sondern Altersvorsorge-Immobilien vermitteln – trotzdem ist nützliche Information wohl bei den meisten Lesern hier willkommen.


Fangen wir mit den Grundlagen an.

ERSTENS

Wenn eine Immobilie gekauft wird, gibt es im Grunde zwei Möglichkeiten um dies im deutschen Steuergesetz einzuordnen:

Entweder
Kauf als Privatperson
oder
Kauf als Unternehmen (beliebige Rechtsform: GmbH, KG, etc.)

Für den Einsteiger ist auf jeden Fall die Variante 1 empfehlenswert, da diese erst mal unkomplizierter ist. Eine Immobilie, die als Privatperson gekauft wurde ist Privatvermögen, sofern sie nicht gewerblich genutzt wird (Hotel, Ferienwohnung mit zusätzlichen Leistungen). Sie verursacht weniger Verwaltungskosten als Variante 2 und ermöglicht einen steuerfreien Verkauf nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist.

ZWEITENS

Wenn man eine Immobilie besitzt, kann diese vom steuerlichen Aspekt her erstmal in zwei grobe Sparten fallen:

Vermögensverwaltung
oder
Gewerbe

Mit Vermögensverwaltung ist ziemlich genau das gemeint, was wir von Altersvorsorge-Immobilien als Basis für unser Konzept verwenden – nämlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, mit paralleler Erhaltung der Immobilie. Gewerbliche Einkünfte entstehen dann, wenn man zum Beispiel ein Hotel besitzt, bei dem neben der Immobilienverfügbarkeit und Zimmervermietung auch andere Dienste angeboten werden. Diesen Fall werden wir nicht weiter betrachten, da es bei uns primär um Geldanlage und Vermögenserhalt geht, weniger um einen Leitfaden zum erfolgreichen Unternehmer…

 

Einkommenssteuer, steuerliche Absetzung von Werbungskosten: der Fortgeschrittenen-Kurs

Welche Auswirkungen haben nun Einkünfte aus Verwaltung und Verpachtung auf das Einkommen und die Steuern?

Prinzipiell gilt, dass Einkommen mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz versteuert werden müssen. Je nach der Höhe der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung kann sich die Einkommenssteuer erhöhen.

Warum? Weil Vermietungseinkünfte ebenfalls Einkommen ist und somit zuzüglich zum versteuerten Einkommen versteuert wird.
Wichtig zu wissen ist hierbei der persönliche Grenzsteuersatz, welcher vorab aus dem zu versteuernden Einkommen ermittelt werden kann. Dieser Grenzsteuersatz wird dann auch zur Versteuerung zusätzlicher Einkünfte aus Vermietung verwendet.

 

Doch was sind denn eigentlich Einkünfte aus Vermietung?

Einkünfte aus Vermietung sind die tatsächlichen Einnahmen, welche nach Abzug aller mit der Vermietung zusammenhängender Ausgaben, übrig bleiben.

Einnahmen = Kaltmiete und Nebenkosten
Ausgaben = alles was mit der Vermietung zusammenhängt:
• laufende Betriebskosten
• Finanzierungskosten
• Instandhaltungskosten
• Abschreibungen

 

Welche Kosten darf ich nun vor Versteuerung von den Einnahmen abziehen?

Die obigen Punkte werden nun etwas detaillierter aufgetrennt:

 

Finanzierungskosten

Zu den abziehbaren Finanzierungskosten zählen zunächst einmal alle Finanzierungsvermittlungsgebühren, also alle Kosten, die mit der Eintragung einer Grundschuld zusammenhängen:

- Grundbuchkosten
- Notarkosten u.a. anfallende Kosten die die Eintragung der Grundschuld betreffen
Weiter zählt zu den Finanzierungskosten auch die Summe der geleisteten Zinszahlungen.

Instandhaltungskosten

Hierzu zählt alles, was der Instandhaltung von schon vorhandenen Gewerken dient.

Aber Vorsicht!

In den ersten drei Jahren nach Kauf sollte man auf zu teure Maßnahmen verzichten. Falls man mit seinen Ausgaben in dieser Zeit 15 % der Anschaffungskosten der Immobilie überschreitet wird die steuerliche Abschreibung dieser Kosten erschwert – doch dazu an späterer Stelle.
Wichtig ist erstmal: diese Kosten in den ersten drei Jahren nach Erwerb gering halten.

Weitere Abschreibungen

- Fachliteratur
- Fahrtkosten (zu den Besichtigungen, zur Bank, zum Steuerberater)
- Zeitungsanzeigen
- Steuerberatergebühren

Es empfiehlt sich also sämtliche Belege, die für diverse mit dem Immobilienerwerb verbundene, Ausgaben anfallen laufend zu sammeln und (am besten sortiert nach Datum) aufzubewahren.

Ein besonderer Fall sind hier die Fahrtkosten, denn auch Fahrtkosten, die durch die Anreise zur Besichtigung einer Immobilie entstanden sind, welche dann nicht gekauft wurde, sind als Kosten abschreibbar (sofern man diese mit einem nachfolgend durchgeführten Immobilienerwerb in Verbindung bringen kann).
Wenn man diese Fahrten mit dem eigenen Auto gemacht hat, sollte man ein entsprechendes Fahrtenbuch führen (penibelst genau), unter Angabe von Datum, Abfahrtszeitpunkt, Rückfahrtszeitpunkt, Zieladresse und Fahrtgrund. Zur weiteren Bestätigung ist stark anzuraten anfallende Belege fürs Parken, Tanken, etc. aufzubewahren und im Idealfall einen schriftlichen Beweis für die Fahrt zu erbringen (Terminbestätigung per Mail, oder ähnliches).

 

Die AfA – Absetzung für Abnutzung

Da ein Gebäude ein abnutzbarer Gegenstand ist, der mit der Zeit an Wert verliert, kann über eine festgelegte Nutzungsdauer jährlich ein bestimmter Prozentsatz des Kaufpreises abgeschrieben werden.

Die Absetzung wird in zwei pauschalen AfA – Sätzen ermöglicht:

1. Immobilien Baujahr 1925 und jünger
Hier wird eine Absetzung über 50 Jahre (Nutzungsdauer) zu je 2 % vom Kaufpreis pro Jahr ermöglicht.

2. Immobilien Baujahr 1924 und älter
Bei diesen Objekten wird eine Absetzung über 40 Jahre (Nutzungsdauer) zu je 2,5% vom Kaufpreis pro Jahr ermöglicht.

Es gibt zu diesen AfA-Sätzen noch zwei wichtige Dinge zu beachten.

Erstens ist, wie wir sehen, die Nutzungsdauer für einen sehr langen Zeitraum postuliert. Wenn man als Besitzer nachweisen kann, dass die Nutzungsdauer kürzer ist (z.B. schlechte bisherige Instandhaltung) kann man beim Finanzamt einen höheren Abschreibungsbetrag herausverhandeln.

Zweitens gilt AfA nur für Gebäude, nicht für den Boden, auf dem dieses steht. Das bedeutet, dass man den Kaufpreis dementsprechend anteilig auf Boden und Gebäude verteilen muss. Danach kann man den Betrag für den auf Basis des Gebäude-Kaufpreis festgelegten Prozentsatz ermitteln.

 

! VORSICHT STEUERFALLE !

Nun zum Spezialwissen dieses Artikels. Es geht um den oben schon angesprochenen Punkt zur Abschreibung von Instandhaltungskosten. Hier gibt es nämlich eine Spezialvorschrift (soll heißen, eine Steuerfalle), die man dringend beachten muss. Schon vor dem Immobilienkauf.
Wenn nämlich die Ausgaben für als Instandhaltungskosten deklarierte Auswendungen, die während der ersten 3 Jahre nach Erwerb der Immobilie durchgeführt werden 15 % der Anschaffungskosten des gesamten Gebäudes übersteigen – dann sind das fürs Finanzamt keine Instandhaltungskosten mehr, sondern „anschaffungsnahe Herstellungskosten“.

Das hat eine konkrete monetäre Folge:

Anschaffungsnahe Herstellungskosten werden nämlich nicht einmalig abgesetzt sondern analog zur AfA über die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes. Also jedes Jahr nur ein bisschen.

Dies gilt nur für Instandhaltungsmaßnahmen die in den ersten 3 Jahren nach Erwerb der Immobilie durchgeführt werden und die 15 % Grenze überschreiten. Ab dem vierten Jahr wird diese Vorschrift hinfällig und man kann den Betrag ganz normal wie gehabt von der Steuer absetzen.

 

FAZIT

Aus dem Gelesenen folgen nun einige Maßnahmen, die man schon vor Kauf der Immobilie ergreifen kann und soll:

- sich über der eigenen Grenzsteuersatz informieren
- Ausgaben penibel dokumentieren und Rechnungen aufbewahren
- Fahrten aufzeichnen und Streckentabelle führen, Rechnungen aufbewahren
- vor Kauf der Immobilie abklären, ob Sanierungen anstehen. Falls ja, abklären ob diese entweder unter den 15% angesiedelt sind oder bis ins vierte Jahr nach Erwerb verschoben werden können