Eigenkapitalrendite und Hebel

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Sie müssen nicht viel Eigenkapital aufbringen, um hohe Renditen zu erzielen!

 

Hohe Renditen mit geringem Eigenkapitaleinsatz ist die Grundlage erfolgreicher Altersvorsorge mit Immobilien. 

Die Eigenkapitalrendite ist eine der interessantesten Ergebnisse wenn es um Anlagen und Erträge geht. Man spricht hier auch oft vom "Hebeleffekt": denn je geringer das persönlich beigesteuerte Kapital, desto höher die Rendite auf eben dieses Kapital.

Wie das genau funktioniert und warum dieser Prozess auch "Hebel" genannt wird...


 

Die wahre Geschichte von Eigenkapitalrendite und Hebel.

Wer träumt nicht vom einfach verdienten Geld? Oder noch besser - vom sich selbst vermehrenden Geld.

Oh ja, DAS klingt doch richtig gut. Und das wird sehr oft in das Land der fliegenden Einhörner verbannt. Ein Finanzmärchen.

 

Dass und wie dieses "Märchen" in Erfüllung gehen kann wenn Sie intelligent und informiert investieren werden Sie in diesem Artikel erfahren.

 

Zuerst zur Rendite. 

Die Rendite ist, simpel ausgedrückt, der Gewinn, den eine Kapitalanlage innerhalb eines bestimmten Zeitraums einbringt. Im Grunde genommen ist diese Definition nicht nur die simpelste sondern auch die zutreffendste. "Rendite" sind zum Beispiel Zinsen, die man auf eingeseztes Kapital erhält. Oder die Werterhöhung eines Sachwertes, den ich zuvor günstiger erworben habe (zum Beispiel ein Grundstück, das von Acker- zu Bauland umgewidmet wird). 

 

In Ihrem Fall ist die Rendite das Geld, das uns am Ende des Jahres aus Mieteinnahmen überbleibt und unser eingesetztes Kapital zu Vermögen vermehrt.

 

Ganz kurz zum Erinnern wie man eine Renditenrechnung im Immobilienfall macht:

Wir berechnen die Nettorendite indem wir das Nettobjektergebnis durch die Gesamtinvestitionskosten dividieren (Maklerianisch? Mehr zu den Top 5 Renditeberechnungsmöglichkeiten).

Nun gibt es sehr viele Arten von Renditen wenn es um Immobilieninvestitionen geht. Diese werden an anderer Stelle im Einzelnen genau erklärt, hier verwenden wir die Eigenkapitalrendite, da diese das Paradebeispiel für einen finanzmathematischen Hebel darstellt und oft und gerne angewandt wird.

Sie können nun selber raussuchen, was die Zahlen und Fakten der eigenen, potentiellen Anlageimmobilie sind... oder Sie tun sich die Arbeit nicht an und lesen gleich weiter. Denn ich rechne jetzt mal mit Beispielzahlen weiter, um den roten Faden nicht zu verlieren und zu demonstrieren, wie einfach es ist, mit wenig eingesetztem Kapital die Eigenkapitalrendite (und nur die Eigenkapitalrendite) in höchste Höhen zu treiben.

Also.

 

Bei einem Nettoobjektergebnis von 22.000€ pro Jahr und Gesamtinvestitionskosten von 250.000 € ergibt sich eine Nettorendite von ca. 8,8%. Das ist per se schon eine sehr schöne Rendite. Ein Anlageobjekt mit dieser Nettorendite ist auf jeden Fall ein Rohdiamant der eine genauere Betrachtung verdient.

Gehen wir davon aus, dass Sie die Immobilie die Sie kaufen möchten nicht zur Gänze aus der eigenen Tasche bezahlen, sondern eine teilweise Finanzierung der Anlageimmobilie vorhaben. Ein Teil des Kaufpreises wird mit privatem Kapital, ein (meist weit größerer) durch Kreditgeber bezahlt.

Sie nutzen also eine Teilfinanzierung. Von den benötigten 250.000 € bringen Sie 90.000€ Eigenkapital ein, der Rest wird über einen Kredit finanziert. Wenn Sie dieselbe Renditenrechnung nun nochmal machen, also Ihr Eigenkapital von 90.000 € statt den Gesamtkosten von 250.000 € in die oben angegebene Formel einsetzen...

 

 

Jetzt kommt die Eigenkapitalrendite

 

... ergibt das eine nahezu unglaubliche, aber vollkommen legitime Rendite von 24%! Das ist die Eigenkapitalrendite. Und was Sie gerade erfahren haben bezeichnet man im Finanzwesen als einen Hebeleffekt.

Es ist vollkommen legitim, sich die mathematischen Gegebenheiten im Finanzwesen zunutze zu machen. Es ist intelligent. Es ist lukrativ.

 

Mit der Eigenkapitalrendite können Sie spielen, sofern genügend Eigenkapital verfügbar ist.

Noch höhere Nettogewinne sind möglich: indem Sie beispielsweise vorhandene 250.000 € aufteilen und in mehrere Anlageobjekte stecken - den Rest der jeweiligen Investitionskosten aber über Kredite finanzieren.

 

Sie  kaufen also statt einem drei Mehrfamilienhäuser mit jeweils weniger Eigenkapitaleinsatz und mehr Finanzierungsgeld. Sie können sich nun die Eigenkapitalrendite ausrechnen und das mit der Anzahl der getätigten Investitionen multiplizieren - und die Sache sieht gleich noch viel rosiger aus!

Diese Kredite können dann über die Jahre von den erhaltenen Mieterträgen abgezahlt werden und zum Schluss  stehen Sie mit einem fetten Plus da. Sie haben intelligent investiert und die Regeln der Finanzmathematik und Bankbedingungen voll ausgenutzt!

 

Dieses Wissen ist wertvoll, aber es ist auch angebracht, an dieser Stelle eine Warnung loszuwerden.

 

 

...beim Genie-spielen zu beachten...

...sind die Zinsen! Es sollte eigentlich schon klar sein, doch kann man nicht oft genug darauf hinweisen: die Fremdkapitalzinsen, die man für den Kredit bezahlt, dürfen nicht  über die Gesamtkapitalrendite steigen (ja, eben, logisch eigentlich) - sonst fährt man ein klares Minus ein. Wenn Sie Ihr eingesetztes Eigenkapital so niedrig wie möglich halten, gilt es, auch die Zinsen für den aufgenommenen Kredit so niedrig wie möglich zu halten.

 

Am besten ist es, den Zinssatz zu fixieren (hart verhandeln mit den Kreditgebern!) - sodass auch im Laufe der (oft) Jahrzehnte dauernden Abzahlung keine Zinssatz"anpassungen", also im Grunde Erhöhungen,  seitens der Kreditgeber gemacht werden können.

Was Sie noch beachten sollten:

Die eigenen finanziellen Grenzen! Sie sollten sich in einem realistischen Rahmen bewegen und die eigenen Mittel nicht heillos überschätzen. Ein Sicherheitspuffer ist immer einzuplanen, da gerade bei Immobilien schnell mal überraschende Kosten entstehen können - ein neues Heizungssystem zum Beispiel. Oder Mietausfall. Was auch immer. Ein Tornado der das Dach zerstört.

 

Ein Immobilieninvestor muss größere Summen (10.000 - 15.000 €) ohne Probleme hinlegen können. Ohne Anschlussfinanzierungen zu benötigen. Denn diese sind teuer und kosten Sie im besten Fall die gute Rendite, im schlechtesten (Super-Gau) die Existenz.

Sie sollten also die eigene Bonität sehr realistisch einschätzen. Risiko vernünftig abwägen. Notfalls liquide bleiben.

 

Dabei ist es hilfreich, sich die folgenden Punkte dieses Artikels einzuprägen:

 

  • ♦   Rendite ist der jährliche Gewinn aus Mieteinnahmen in Relation  zum eingesetzten Gesamtkapital.

 

  • ♦   Eigenkapitalrendite ist die Differenz der Wertsteigerung/-senkung zum eingesetzten Eigenkapital (mit demselben Ertrag zu berechnen, wie Redite auf das Gesamtkapital)

 

  • ♦   Je weniger Eigenkapital eingesetzt wird desto höher wird die Rendite ausfallen - Hebel in der Finanzmathematik.

 

  • ♦   Es ist intelligenter sein Kapital in kleinen Summen zu streuen und den genannten Hebel optimal zu nutzen.

 

  • ♦   Die eigene Bonität und Liquidität muss genau und kritisch unter die Lupe genommen werden.

 

 

Die Eigenkapitalrendite ist ein mächtiges Werkzeug für den Vermögensaufbau, wie in diesem Artikel hoffentlich vermittelt wurde. Dennoch ist das Spielen mit der eigenen Zukunft und Existenz nur unter bestimmten Voraussetzungen sinnvoll, die gut geprüft sein müssen.

 

Wenn Verständnis gegeben ist und die Bedingungen auch stimmen - wer nicht wagt, der nicht gewinnt! Die Chancen stehen dann gut!