Vervielfältiger: Risiko & Rendite

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Diese kleine Zahl mit der großen Bedeutung

Er nennt sich Vervielfältiger, Faktor oder Multiplikator. Mehrere Bezeichnungen, eine Bedeutung. Eine Zahl beziehungsweise ein Kennwert, der in der Immobilienbranche gang und gäbe ist. Was ist der Vervielfältiger und wie geht man gekonnt mit ihm um?

 

Wissen Sie was der Vervielfältiger ist?

 

„Vervielfältiger, Faktor, Multiplikator“ – diese Ausdrücke begegnen einem Immobilieninteressierten oft. Ihnen ist er, als Leser dieses Artikels, wahrscheinlich auch schon über den Weg gelaufen.

Als „wichtige Kennzahl“ zur Immobilieneinschätzung wird er beschrieben.

Im Grunde ist der Vervielfältiger nur eine weitere Zahl, mit der Sie schnell und überschlagsmäßig feststellen können, ob sich die nähere Betrachtung eines Anlageobjekts bezahlt machen kann.

Eine Zahl, die Ihnen hilft herauszufinden, in welchem Verhältnis der Kaufpreis Ihrer Immobilie zum Marktwert steht, mit der Sie Rendite errechnen und Risiko einschätzen können.

 

Was sagt Ihnen nun also folgende Aussage in einer Anzeige?

 

„Der Vervielfältiger beträgt 12.“ oder „Faktor = 12“ oder „Multiplikator: 12“

 

Erste Schlussfolgerung: die Rendite beträgt 8,3 %

Zweite Schlussfolgerung: Der Marktwert der Immobilie ist 12 Mal die Jahresnettokaltmiete

Dritte Schlussfolgerung: Das Risiko ist nicht allzu hoch

 

Ganz schön viel Information von nur einer Zahl, oder?

Betrachten Sie die aufgezählten Punkte nun genauer…

 

Wie hängen Vervielfältiger und Rendite zusammen?

 

Der Vervielfältiger ist der Kehrwert der Rendite und (logisch) umgekehrt. Das heißt also, dass Sie 100/12 (12 ist der Vervielfältiger) rechnen können und daraus die Rendite für das Objekt bekommen.

Wenn in einer Anzeige also nur der Vervielfältiger angegeben wird, können Sie so ganz simpel die Bruttorendite ermitteln.

 

Wie hängen Vervielfältiger und Marktwert der Immobilie zusammen?

 

Nun, es heißt ja nicht umsonst „Vervielfältiger“ bzw. „Multiplikator“.

Eine Möglichkeit den Marktwert rechnerisch einzuschätzen ist mittels des Vervielfältigers. Sie multiplizieren einfach die Nettokaltmiete pro Jahr (diese wird eigentlich immer in Verkaufsanzeigen angegeben) mit dem Vervielfältiger.

Ist der errechnete Marktwert über dem angegebenen Kaufpreis ist das ein Indiz für ein potenziell gutes Geschäft.

 

Wie hängen Vervielfältiger und Risiko zusammen?

 

Nun nachdem die Rendite als Risikomarge betrachtet werden kann und Rendite und Vervielfältiger direkt miteinander verbunden sind, können Sie einen Zusammenhang zwischen Vervielfältiger und Risiko herstellen.

 

Die Regeln sind simpel:

  • •  je niedriger das Risiko, desto niedriger die Rendite
  • •  je niedriger die Rendite desto höher der Wert des Vervielfältigers (Kehrwert der Rendite)
  • •  je höher der Vervielfältiger desto niedriger das Risiko, bzw. je niedriger der Vervielfältiger desto höher das Risiko.

Jetzt kennen Sie mal sie direkten Zusammenhänge der verschiedenen Kennzahlen und können die Rolle des Vervielfältigers einordnen.

 

Aber von welchen Faktoren hängt der "Faktor" selbst ab?

 

Was den Vervielfältiger beeinflusst

 

Dinge, die den Vervielfältiger beeinflussen, haben auch Auswirkung auf die Rendite.

Im Grunde sind das Faktoren, die die Gesamtperformance der Immobilie beeinflussen und sich in der allgemeinen Bewertung niederschlagen.

Zu diesen Einflussfaktoren gehört:

 

Die Art der Immobilie

Handelt es sich um Wohngebäude, Büroimmobilien oder Gewerbeobjekte?

Generell können Sie sich merken, dass das Risiko in dieser Reihenfolge steigt. Wohnanlagen sind am risikoärmsten, während Gewerbeobjekte am risikoreichsten sind.

Dementsprechend steigt der Faktor in umgekehrter Reihenfolge: Gewerbeobjekte weisen den geringsten Faktor (und somit die höchste Rendite) auf, während Wohnobjekte den höchsten Faktor (und im Vergleich die niedrigste Rendite) aufweisen.

 

Standort der Immobilie

Neben Makro- und Mikrolage entscheidet beim Standort inzwischen auch stark in welchem Stadtteil sich  die Immobilie befindet. All das wirkt sich auf Rendite und Vervielfältiger aus.

Prinzipiell: je zentraler, begehrter und „besser“ eine Lage (A-Lage) ist, desto weniger Risiko ist mit dem Ertrag verbunden. Desto höher wird der Kaufpreis. Desto höher wird der Vervielfältiger. Und desto niedrige fällt die Rendite aus.

Hohe Vervielfältiger kommen in A-Lage vor, die sich heute kaum mehr als Anlage rechnen. Es sind begehrte Städte wie München und Frankfurt, zunehmend auch Berlin, bzw. die „Speckgürtel“ von Universitätsstädten und Metropolen, in denen Sie auf viele solche Objekte treffen.

Diese Lagen bieten also nur mehr sehr geringe Renditen, da einerseits die Kaufpreise in den Himmel wachsen, andererseits die Mieten nicht äquivalent mitsteigen. Dies erkennen Sie an niedrigen Renditen, hohen Kaufpreisen und an hohen Vervielfältigern.

 

Zustand der Immobilie

Hier müssen Sie vor allen Dingen die Instandhaltungskosten genau betrachten. Je nach Risiko, sollten Sie höhere Rücklagen bilden, falls was Gröberes zu reparieren oder zu sanieren ist.

 

Mietvertrag

Bei hohen Mieten in Bezug auf den Kaufpreis werden Sie einen niedrigen Vervielfältigungswert erhalten. Sie müssen weniger oft die Mieteinnahmen multiplizieren um den Kaufpreis auszugleichen. Ein niedriger Vervielfältiger steht folgerichtig für hohe Renditen. Bei RICHTIG hohen Renditen ist prinzipiell genau zu prüfen, wie diese zustande kommen.

Welche Mietverträge sind aktuell gültig? Sind diese im Marktvergleich für ähnliche Objekte vernünftig oder ist was faul? Fassen Sie auch die Möglichkeit des Window dressing /Overrent ins Auge und prüfen Sie die Dokumente genau.

 

Kleine Tabelle Faktor/Rendite zum Schnellcheck

 

Faktor

20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10
Rendite 5 5,3 5,6 5,9 6,3 6,7 7,1 7,7 8,3 9,1

10

 

Die Rendite errechnet sich wie folgt:

100/Faktor

…während der Faktor sich als Kehrwert so ergibt:

100/Rendite

 

Zusammenhänge zusammengefasst:

Bild für den Blog Beitrag zum Vervielfältiger, Faktor, Multiplikator für den Altersvorsorge Immobilien Blog.

Die abgebildete Grafik veranschaulicht die Zusammenhänge Faktor-Rendite-Risiko. Der Farbcode zeigt die Einschätzung der Daten mit dem Hintergedanken auf eine langfristige Vorsorge. Hier ist ein Mittelweg zwischen Risiko und Renditenertrag angebracht.

Sie müssen schlussendlich selbst abwägen welches Risiko Sie eingehen möchten in Bezug auf Ihren Immobilienerwerb.

 

Wie besprochen sind Faktor/Vervielfältiger, Rendite und Risiko eng miteinander verknüpft.

Sie sollten sich die Zusammenhänge der einzelnen Parameter immer wieder vor Augen führen um eine reflektierte Sicht auf die Dinge aufrecht zu erhalten.

Wenn Sie nun eine Anzeige lesen, in welcher der Faktor, aber keine Rendite angegeben ist, müssen Sie sich die zusätzlichen Zahlen ansehen. Anhand von Kaufpreis und Jahreskaltnettomiete können Sie errechnen, ob sich der Faktor auf die Bruttozahlen bezieht.

 

Zu guter Letzt

Sie haben nun einen Überblick über die Bedeutung und den Einsatz des Vervielfältigers gewonnen. Sie wissen jetzt, dass dieser mit Rendite und Marktwert zusammenhängt und man diese Werte mit Hilfe des Faktors einfach berechnen kann. Zusätzlich konnten Sie sich ein Bild von den Parametern machen von denen der Vervielfältiger abhängt.

 

Dieses Wissen ist für eine schnelle Immobilieneinschätzung von immensem Vorteil – probieren Sie es doch gleich an unseren Beispielobjekten aus und sagen Sie uns Bescheid, was Sie davon halten!