Window Dressing – was ist das?

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Was jeder Investor über Window Dressing wissen sollte

 

... das Potemkin'sche Dorf der Finanzwirtschaft - auch bei Anlagen in Immobilien kann man über Fälle der Schönrederei und Renditenfälschung stolpern, das nennt sich Window Dressing.

Teilweise passiert dies mit gefinkelten Tricks. Informieren Sie sich!

Betrug, Schwindelei und russische Geschichte als geflügeltes Wort in einem... 

 

Der Legende nach soll der russische Fürst und Feldmarschall von Zarin Katharina der Großen, Grigorij Potemkin,  bei einer Besichtigungsreise Ihrer Hoheit in frisch eroberte Gebiete einen meisterhaften Betrug veranstaltet haben - Window Dressing vom Feinsten:

 

Er errichtete ganze Dörfer um ein ordentliches, einladendes Bild zu vermitteln und den in Wirklichkeit nicht so guten Zustand der Umgebung vor der Zarin zu verstecken. Diese war zu träge und gutgläubig um "hinter die Kulissen zu schauen", was Potemkin seinen Ruf als exzellenter Täuscher einbrachte.

 

Jetzt kann man diese Geschichte bei Immobilien-Ankauf-Ratschlägen natürlich geschätzte 100 Mal als Metapher verwenden, so treffend wie sie ist.

Uns geht es aber um die Moral von der Geschicht - denn Gewinner der Gegenwart lernen aus Fehlern der Vergangenheit.

 

Was ist Window Dressing?

 

Als Window Dressing bezeichnet man Maßnahmen, die Ergebnisse und Bilanzen im Finanzbereich kurzzeitig sehr gut aussehen lassen.

Im für uns interessanten Bereich werden die Renditen von Anlageimmobilien aufgehübscht. Das heißt, es werden Zahlen vorgelegt, die eine überdurchschnittliche Rendite versprechen und -scheinbar- auch belegen.

Und dafür kommt eine ganze Reihe von Tricks zum Einsatz...

 

Formen von Window Dressing

 

Window Dressing nimmt viele Formen an - der Fantasie sind hier keine Grenzen gesetzt und wie wir alle wissen, blüht die menschliche Fantasie gerade dann auf, wenn sie zum eigenen Nutzen eingesetzt wird. Sie werden hier nun ein paar Möglichkeiten kennen lernen, mit denen Vermieter die Mieten kurzzeitig in die Höhe hieven - um nach dem Verkauf den Käufer die Scherereien beseitigen zu lassen.

 

  • ♦ Notunterkünfte

 

  • ♦ Überbelegung

 

  • ♦ overrent: mit Mieter abgesprochene zu hohe Miete und versteckte Rückzahlung

 

  • ♦ Wohngemeinschaften

 

Dies sind nur ein paar Tricks, mit denen Mietpreise vorübergehend in die Höhe getrieben werden. Und dann auch schwarz auf weiß auf Papier stehen und so Interessenten und potentiellen Käufern vorgelegt werden können.

Viele verfallen ob solcher "Beweise" in euphorische Kauflust, doch aufgepasst - Zahlen die "zu schön sind um wahr zu sein" sind auch meistens nicht wirklich so toll.

 

Ob es nun ein Mehrfamilienhaus voller WGs, total besetzt durch die Familie des Käufers oder kurzfristig Notunterkünfte zur Verfügung stellend ist - ein Blick hinter die Kulissen lohnt sich.

Wie beugen Sie nun Betrügereien vor? Auf welche Zeichen sollten Sie achten?

 

Informieren!

 

Vor einer Immobilienbesichtigung oder einem Maklergespräch ist es empfehlenswert, sich einen Überblick über die ortsüblichen Mietpreise zu machen. Sie können dazu den Mietspiegel heranziehen.

Praktischer und lebensnaher ist es jedoch, Mitpreise für ähnliche Objekte zu recherchieren. Einfach auf einer der vielen Immobilienseiten online.

 

Am besten ist es, so nahe als möglich gelegene Vergleichswohnungen und deren Mietpreise ausfindig zu machen.

Weder der Mietspiegel, noch Mietpreise auf Immobilienseiten müssen zwingend die Marktmiete wiedergeben.

 

So sollten Sie eine ungefähre Ahnung bekommen in welchem Rahmen sich die Jahresnettomieteinnahmen befinden können und sollen.

Danach errechnen Sie noch die ungefähre Bruttorendite auf dieser Basis, da auch Makler und Verkäufer oft mit der Bruttorendite argumentieren.

 

So weit die Theorie...

 

Gelassen bleiben! 

 

Die Gier, die Gier. Da wedelt einer mit Riesenrenditen vor der Käufernase herum, und dieser sollte dann noch einen kühlen Kopf bewahren?

Ja! Lassen Sie sich nicht blenden. Reagieren Sie ruhig überrascht aber bleiben Sie wachsam. Es ist eben mal nicht alles Gold, was glänzt... eigentlich ist das meiste kein Gold. Erst mal also nicht aus der Fassung bringen lassen.

 

Lassen Sie sich Zeit und lassen Sie sich nicht von Maklern drängen, die Nacht-und-Nebel Aktionen vorschlagen um dieses unglaubliche Schnäppchen so schnell wie möglich an den Käufer loszuwerden.

 

Nachfragen! 

 

Testen Sie den Makler/ Verkäufer. Fragen Sie ihn, wie er auf die Jahresnettokaltmiete kommt und was der ortsübliche Betrag ist. Vergleichen Sie die Beträge, die er nennt mit denen, die Sie herausgefunden haben.

Mit Ihrem (und das geht wirklich sehr schnell) vorher recherchierten Wissen können Sie abschätzen ob er Ihnen nach dem Mund redet, oder ehrlich ist und vernünftige Mietpreise nennt.

 

Wenn er nur Märchen erzählt, die ein Kunde vielleicht gern hören möchte - vergessen Sie's. Verschwendete  Zeit. Falls er aber vernünftige Zahlen nennt und wahrheitsgemäß antwortet, haken Sie weiter nach.

Fragen Sie warum gerade in diesem Gebäude die Rendite so hoch ist, sprechen sie Punkte an wie Wohngemeinschaften - gerade in Universitätsstädten muss das nichts negatives sein, Universitäten gibt es noch länger und Studenten dafür auch.

Bei Privatverkäufen fragen Sie nach, ob Familienmitglieder zur Miete wohnen

 ... und nach einem Verkauf dann "ganz plötzlich" ausziehen könnten.

 

Nachlesen!

 

Lassen Sie sich Grundbuchauszug und Mietverträge vorlegen sowie die derzeitigen Mietauszüge. Und dann folgt einfaches Vergleichen. Stimmen die Beträge überein? Sind die kürzlich von den Mietern bezahlten Mietbeträge deutlich höher als die festgelegten Mieten?

Wenn das der Fall ist, sollten Sie die Finger davon lassen. Wahrscheinlich bekommen die Mieter den Überschuss, den sie bezahlen irgendwie wieder zurückerstattet, während sich auf dieser Basis eine für den Verkauf an Anleger attraktive Rendite errechnen lässt.

 

Ansonsten: reden Sie mit den Mietern. Ein Gespräch mit den Bewohnern kann viel über deren Seriosität und Beständigkeit verraten. Sie werden um einige Erkenntnisse reicher daraus hervorgehen - und könnten vielleicht nebenbei einen ersten Blick in die Wohnungen erhaschen.

 

Rechnen Sie nach. Es gibt verschiedene "Arten" eine Rendite zu berechnen, finden Sie also heraus wie die vorliegende berechnet wurde, packen Sie Ihren Taschenrechner aus und rechnen Sie mit dem Makler/ Verkäufer einfach sofort nach.

 

Das Befolgen dieser Ratschläge ist die einzige Methode um aufgeklärt und vernünftig einschätzen zu können ob Sie es mit Schwindlern zu tun haben.

Also, fallen Sie nicht auf Tricks rein, sondern prüfen Sie lieber dreimal, ob die Zahlen stimmen - oder wenden Sie sich im Zweifelsfall an Experten.

 

Auf den Punkt

 

Hier noch mal in aller Kürze kondensierte Information:

 

  • ♦ Window Dressing ist das Verfälschen von Zahlen um  dem Kunden eine Investition schmackhaft zu machen.

 

  • ♦ Bei verdächtig hohen Renditen die Ruhe bewahren und nachhaken.

 

  • ♦ Vor einem Gespräch oder einer Besichtigung immer die ungefähre örtliche Vergleichsmiete recherchieren und die Rendite berechnen.

 

  • ♦ Unterlagen prüfen: Mietverträge!

 

  • ♦ Mieter kennen lernen und mit ihnen sprechen.

 

... und ein Potemkin wird bei Ihnen keine Chance haben.