Renditen: was man wissen sollte

Posted on Posted in Anlageimmobilien Basics

5 Arten von Renditen die Sie kennen müssen

Die Renditen-Rechen-Liste – must haves!

Es ist simpel. Es dauert ein paar Sekunden. Man braucht nicht mal nen Taschenrechner.

Aber: die wenigsten machen es. Renditen rechnen. Nachrechnen meistens, da wir Renditen ja schon in der Anzeige präsentiert bekommen.

Und dann nochmals vom Makler hören, bei der Besichtigung.

Aber wie oft wird sie uns wirklich Schritt für Schritt vorgerechnet?

Und wie können wir wirklich davon ausgehen, dass sich ein Kauf für uns lohnt? Und wenn wir dann mal eine Google-Suche Starten – 100 verschiedene Renditenrechner auf Seiten die dafür eine Mail-Adresse abgreifen möchten!

 

Daher: hier eine Anleitung wie man Renditen berechnet.

Wir starten mit Bruttorenditen, kämpfen uns durch zu Nettorenditen - und einen krönenden Abschluss gibt’s mit der Eigenkapitalrendite – der Königsdisziplin der Renditenrechnerei!

Alles anhand eines lebensnahen Beispiels natürlich:

 

Immobilienanzeige Ausschnitt mit Kaufpreis, Jahresnettokaltmiete und Finanzierung und Rendite als Rechenbeispiel

 

Lasst das große Rechnen beginnen!

 

Bruttorenditen

Die Bruttorendite ist eine der gebräuchlichsten Formen von Rendite. Sie ist sehr einfach zu berechnen, aber deshalb leider oft auch irreführend, was den eigentlichen Gewinn eines Immobilienkäufers betrifft.

Es gib mehrere „Arten“ der Bruttorendite:

 

1    Bruttoanfangsrendite

Sie nennt sich auch „Maklerformel“ (was fies ist, da Makler meist rechnen können).

Berechnet wird die Bruttoanfangsrendite so:

 

Jahresnettokaltmiete/Kaufpreis

ergo:


 

13.920,00 €/175.000,00 €

das ergibt: 0,0795

in % ausgedrückt (Komma um zwei Stellen nach rechts)

= ~ 8 % Rendite


 

Die Maklerformel ist gebräuchlich um überschlagsmäßig zu berechnen ob sich ein Kauf lohnen könnte.

Aber wie oben ersichtlich: sie berücksichtigt sehr wenige Faktoren – besonders die Kosten auf Käuferseite werden ignoriert.

 

2   Bruttorendite inkl. Nebenkosten

Eine einfache Weiterführung der Maklerformel, die wie folgt berechnet wird:

 

Jahresnettokaltmiete/(Kaufpreis + Nebenkosten)

also:

13.920,00 €/(175.000,00 € + ???)

Nebenkosten? Woher kommen denn die?

 

  1. Maklerprovision: entweder 3,57 % oder 5,95 % des Kaufpreises
  2. Notar: max. 1,5 % des Kaufpreises
  3. Grunderwerbssteuer – abhängig vom Bundesland. Eine Liste finden Sie hier. Wir werden die GrESt für NRW verwenden: 6,5 %

 

Um wieder zur Rechnung zurückzukehren:


 

13.920,00 €/(175.000,00 € + 6.247,50 € + 2.625,00 € + 11.375,00 €)

das ergibt: 0,0712

= 7 % Rendite


 

Ja, das sieht schon realistischer aus, und es wird auch noch schön aufwendig mit der Prozentrechnerei – da hat man schon ein besseres Gefühl.

Die Sache kann aber noch gesteigert werden:

 

3   Bruttorendite inkl. Nebenkosten UND Aufwertung

Aufwertung?

Aufwertung.

Aufwertung beschreibt nichts anderes als die anstehenden Investitionen für Anbauten oder durchführbare Wertschöpfungsmaßnahmen.

An diesem Punkt wird es nun schwierig da die „Aufwertung“ von diesen Faktoren abhängt:

 

  1. Zustand des Gebäudes
  2. Willen und finanzielle Möglichkeiten des Hausbesitzers
  3. Bauanträge, Baugenehmigungen, Maßnahmenpläne inkl. Kostenschätzung

 

Wollen Sie Balkone anbauen? Stellplätze schaffen? Die Heizung sanieren?

Diese Fragen müssen Sie sich immer mit Blick auf die verfügbaren Finanzen durch den Kopf gehen lassen.

Wenn Sie diverse Aufwertungsmaßnahmen festgelegt haben und die Kosten abgeschätzt haben, machen Sie einfach dieselbe Rechnung wie zuvor noch Mal:

 

Jahresnettokaltmiete/ (Kaufpreis + Maklerprovision + Notar + GrESt +Aufwertungskosten)

 

… und Sie erhalten dann die Bruttorendite inkl. Nebenkosten und Aufwertung.

Sie haben nun alle zusätzlichen Kosten beim Kauf an sich berücksichtigt – aber, ja, da kommt noch mehr.

 

Denn Eigentum verpflichtet.

 

Auch die Bewirtschaftungskosten hat der Eigentümer zu tragen. Darunter versteht man Hausverwaltungskosten und Instandhaltungskosten.

Diese Kosten werden von den jährlichen Mieteinnahmen abgezogen und in der Nettorendite ausgedrückt:

 

4    Nettorendite

Die Nettorendite zeigt das Ergebnis nach Abzug ALLER anfallenden, einmaligen wie regelmäßigen, immobilienverbundenen Kosten.

Und sie berechnet sich folgendermaßen:

Zuerst wird das Nettoobjektergebnis berechnet.

 

        Jahresnettokaltmiete - Bewirtschaftungskosten = Nettoojektergebnis

 

 

Anschließend verwenden Sie das Nettoobjektergebnis anstatt der Jahresnettokaltmiete und rechnen die ganze Leier von oben nochmals:

 

Nettoobjektergebnis/ (Kaufpreis + Maklerprovision + Notar + GrESt +Aufwertungskosten)

 

Im Normalfall werden 20% der Mieteinnahmen für die Bewirtschaftung geschätzt.

Die Rendite wäre daher in unserem Fall:


 

11.136 €/(175.000,00 € + 6.247,50 € + 2.625,00 € + 11.375,00 € + unbekannte Aufwertungskosten)

ergibt: 0,0570

= 5,7% Rendite


 

 

Sie können dieses Spiel nun noch weiter treiben. Meist nimmt man ja bei einem Hauskauf auch eine Finanzierung auf, die Zinsen verursacht – also Mehrkosten, die „einfach so auftauchen“ und die Sie bezahlen müssen.

Die Raten für die Kredittilgung werden normalerweise nicht dazu gerechnet, da diese ja Besitz sind – Sie besitzen ja das Haus dafür. Daher sind das keine Mehrkosten.

Sie errechnen also den Betrag den Sie jährlich an Zinsen für Ihre Finanzierung zurückzahlen müssen und ziehen ihn ebenfalls von der Jahresnettokaltmiete ab.

 

Dann dieselbe Rechnung wieder.

 

Wenn Sie es noch genauer nehmen, dann ziehen Sie auch noch Ihre persönliche Einkommenssteuer, die Sie jährlich zahlen, ab.

 

Dann dieselbe Rechnung wieder.

 

Irgendwann sind Sie bei der Rendite gelandet, in die sämtliche Kosten mit eingerechnet wurden. Auch wenn diese erheblich kleiner ist, als die anfängliche „Maklerformel – Rendite“ heißt das nicht, dass sich die Investition nicht rentiert.

Eine Wohnimmobilie als Anlage zu kaufen ist nicht mehr, als eine Form des Sparens.

Wie viel Zinsen auf eingelegtes Kapital bekommen Sie für ein Sparbuch?

Wie viel % vom eingesetzten Kapital wird die Inflation „fressen“?

 

Die vergleichsweise viel höhere Rendite auf Immobilien ist ein Ausdruck für das höhere Risiko und die Selbstverantwortung, die ein Immobilienkäufer an den Tag legt.

Nach Abzug aller Kosten und einer Berechnung der Nettorendite nach Steuern und Zinsen beläuft sich dieser Risikoaufschlag auf ungefähr 5-6%.

Daher werfen Sparbücher 0,25% Zinsen ab und Häuser 5,25% Rendite.

Dafür zahlen Sie eine vergleichsweise Riesengebühr für ein Sparbuch – es arbeitet nämlich nicht durch sein bloßes Dasein. Eine Immobilie schon. Diese wird genutzt, bewohnt – und dafür wird bezahlt. Regelmäßig und tendenziell immer mehr – Mietpreise steigen.

 

Wenn Sie sich das nun also in aller Seelenruhe durchrechnen und mit einem Plus an Cash am Ende des Jahres aussteigen – dann haben Sie schon gewonnen.

Apropos gewinnen:

 

5   Eigenkapitalrendite

Diesem speziellen Kapitel wurde sogar schon ein eigener Artikel über den Hebeleffekt gewidmet.

Es geht darum, wieviel von dem  Geld, das in einen Immobilienkauf investiert wird wirklich Ihnen gehört.

 

Sie wollen also: ein Haus für 175.000,00 € + 6.247,50 € + 2.625,00 € + 11.375,00 € + unbekannte Aufwertungskosten)

Sie haben aber: so um die 30.000,00 €

Sie brauchen daher: 165.247,50 € und weils Spaß macht 10.000,00 € Aufwertungsgeld.

 

Also 175.247,50. Das ist nicht Ihr Geld. Ihr Geld sind 30.000,00 €.

 

Wenn Sie nun berechnen möchten welchen Gewinn Sie jährlich machen auf Ihren eigenen finanziellen Einsatz bezogen dann rechnen Sie mit derselben Formel wie davor: Nettoobjektergebnis/Ihren Geldeinsatz


 

11.136 €/30.000,00 €

ergibt: 0,371

= 37% Rendite


 

 

37 %  Eigenkapitalrendite!

 

Und zwar ohne zu schummeln.

 

Wer an dieser Stelle vom Text ist

der ist meist nicht mehr da, sondern wühlt - mit Taschenrechner bewaffnet - die Immoanzeigen durch.

Viel Erfolg!